In der Wertermittlung gelten grundsätzlich drei Ermittlungsverfahren. Auf diese möchte ich Heute ein wenig und vereinfacht eingehen:
-das Vergleichswertverfahren
Bei diesem Verfahren wird anhand vergleichbarer Immobilien, die ähnlich der Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit etc. sind und daraus
der zu ermittelnde Wert abgeleitet. Der Grund und Boden wird i.d.R. anhand des Bodenrichtwertes (Gutachterausschuss) ermittelt.
Diese Gutachten sind häufig bei ETW, EFH und ZFH anzufinden.
-das Sachwertverfahren
Dieses Verfahren wird in der Regel für selbstgenutzte Immobilien angewendet die keinen Mietertrag haben. Hier wird der Sachwert nach
Wiederherstellung und/oder Ersatz ermittelt. Jedoch wird die Abnutzung sowie bauliche und sonstige wertbeeinflussende Umstände ebenfalls
einbezogen. Der Bodenwert wird gewöhnlich anhand des Bodenrichtwertes oder der Kaufpreissammlung veranschlagt.
-Das Ertragswertverfahren
Für Kapitalanleger im MFH- und Gewerbe-Bereich die wichtigste Form der Ermittlung. Hier wird die Kapitalisierung durch Renditen (DCF)
zzgl. Verzinsung und Restnutzungsdauer einer Immobilie als Grundlage genommen, um den Wert zu ermitteln. Grund und Boden werden
hiervon abgespalten, da sich Grundstücke nicht abnutzen oder "endlich" sind. (lt. ImmoWertV) Aus dem Kapitalrohertrag werden Mietausfallwagnisse,
Verwaltungskosten und sonstige nicht umlegbare Kosten selbstverständlich subtrahiert.
Ich hoffe Sie konnten einen erleichterten und verständlichen Einblick in die Wertermittlungsverfahren erhalten.
